Woonbedrijf kiest voor spreiding van schilderwerk

Met de proef, om een werk in de winter uit te voeren, heeft Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl uit Eindhoven een start gemaakt om het schilderwerk voortaan beter over het jaar te verspreiden. Project Tramstraat in Eindhoven stond model voor dit experiment. Peter van de Voorde en Toon Dirkx kijken terug op een project dat alle mogelijke omschreven risico's met succes heeft doorstaan. Het project is gestart in november 2009 en is opgeleverd medio mei 2010.

Klantgerichte organisatie

Het vastgoed van Woonbedrijf bestaat uit 32.000 woningen, 3.000 garages en overige bijzondere gebouwen. Woonbedrijf staat voor een klantgerichte organisatie met aandacht voor een individuele benadering conform haar missie: Woonbedrijf is van wonen, wonen is van onze klant en we treffen onze klant in de buurt. Bij het maken van afwegingen wordt vooral gekeken naar de effecten op de vastgoedwaarde en de bedrijfswaarde. Projectleider Peter van de Voorde. "Wij zien het vastgoed als een duurzame bron voor de toekomst en selecteren hierop ook de partners waarmee wij samenwerken. Peter van de Voorde en opzichter Toon Dirkx werken voor het team planmatig onderhoud als onderdeel van de afdeling vastgoed. Binnen deze afdeling zijn ook de teams renovatie laag- en hoogbouw, inkoop, nieuwbouw en portfolio ondergebracht. In het team portfolio bevindt zich de kennis van het bezit; de inhoudelijk technische afdeling.

Onderhoudsprogramma StraVis

Peter van de Voorde: "Wij werken met het onderhoudsprogramma StraVis. Het Strategisch Vastgoed Informatie Systeem is hét softwarepakket voor meerjarige onderhoudsbegroting. Hiermee sluit Woonbedrijf aan op de nieuwe ontwik-kelingen waar het technisch beheer betreft. StraVis ondersteunt technisch beheerders bij het samenstellen van adviezen op basis van conditiemeting. Ook biedt het een unieke mogelijkheid om scenario's samen te stellen voor de vastgoedportefeuille. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van prestatie-eisen, gerelateerd aan gebreken. De vastgoedmanager kan het acceptatieniveau voor gebreken afstemmen op de gekozen vastgoedstrategie."

93 Woningen Tramstraat

Team planmatig onderhoud heeft negen projectleiders, vier opzichters, twee adviseurs en twee projectmedewerkers. De opzichters van Woonbedrijf zijn niet districtgebonden en worden behalve in Eindhoven ook ingezet op projecten in Nuenen, Best, Geldrop, Veldhoven, Waalre, Valkenswaard, Eersel en Bladel. Zo werkte Toon Dirkx samen met Peter van de Voorde op het project Tramstraat in Eindhoven. Zij hadden de supervisie over het periodiek onderhoud aan de buitenschil van 93 woningen. Toon Dirkx: "De woningen dateren uit de jaren tachtig en waren in een niet al te beste conditie. Vooral de ramen aan de zuidwestkant waren er slecht aan toe. Het schilderwerk aan de buitenzijde betrof de buitenzijde van de houten kozijnen, ramen, deuren en waar nodig het herstel van houtrot."

Experiment

Peter van de Voorde: "Het ging hier om een een-op-een-werk dat in de winter moest worden uitgevoerd maar in de begroting was opgenomen als zomerwerk. Via onze interne adviseur heeft Caspar de Haan toen een plan van aanpak gemaakt. De prijs die was gebaseerd op zomerwerk is vanwege extra kosten als steigers, specifieke verfsystemen en afdekmateriaal bijgesteld. De werkzaamheden zijn als experiment in de wintermaanden uitgevoerd. Een bewuste keuze om aan de hand van deze ervaring te bekijken in hoeverre we het schilderwerk in de toekomst beter over het jaar kunnen spreiden. Dus met minder pieken in de zomermaanden waar het altijd een hele klus is om het schilderwerk in een korte tijd goed onder te brengen. Dit was voor ons de eerste keer en we hebben deze proef als zeer succesvol ervaren. Wij hanteren een onderhoudscyclus van vijf jaar, maar we willen naar zes jaar. Dit betekent een hogere kwaliteit. En dat wil Caspar de Haan ook."

Communicatie

Van te voren zijn er met Caspar de Haan goede afspraken gemaakt waarin risico's en eventuele tegenvallers zijn benoemd. De bewoners werden vooraf geïnformeerd over de werkzaamheden, die vooral door de extra te treffen voorzieningen in de wintermaanden om aandacht en begrip vragen. "Neem het klapperende zeil waarmee de steigers waren afgeschermd, de lichtinval die daardoor minder was en het ongemak van openstaande deuren en ramen tijdens de werkzaamheden. Dankzij een goede communicatie met de bewoners verliep dit project van een leien dakje, ook al zat het weer niet bepaald mee." Toon Dirkx is van mening dat de communicatie naar de klant wel het meest belangrijke is tijdens de uitvoering. "Vanwege de inbreuk op de privacy is wederzijds begrip tijdens de werkzaamheden een vereiste. Ik heb in alle opzichten fijn samengewerkt met De Haan. Er zijn geen klachten geweest, ondanks de reparatie van het vele houtrot en de vervanging van ramen. En dat alles mede dankzij de bemiddeling van voorman Henri van der Hoorn van Caspar de Haan. Hij onderhield de contacten met de bewoners."

Samenwerking

Ook Peter van de Voorde is zeer te spreken over de goede samenwerking. "Vooraf was er een voorbespreking die vertegenwoordigd werd door een stevige delegatie van Caspar de Haan, waar ik in eerste instantie wat van opkeek. Daar was niet alleen de bedrijfsleiding bij maar ook de directie en de calculator. Gedurende het gesprek ondervond ik al gauw dat het juist heel handig is dat alle betrokken personen hierbij aanwezig waren. Iedereen was daarmee op de hoogte van het uit te voeren project. Dan kun je elkaar tijdens de uitvoering hier ook op aanspreken. Dit project vroeg om een betrouwbare en deskundige organisatie. Die indruk had ik van Caspar de Haan en dat gaf me alle vertrouwen. Vooral bij een winterwerk waar je met zoveel meer risico's en aspecten te maken hebt dan een werk in de zomer. Uiteindelijk gaat het er om dat we de kwaliteit geleverd krijgen die we gevraagd hebben. Maar ook dat onze klanten weten wat hen te wachten staat en welk resultaat zij mogen verwachten."